משכנתא לבניה עצמית

מה זה אומר בניה עצמית?

במקרה בו החלטתם כי אתם רוצים לבנות בית קרקע, ומצאתם שטח באזור נוח ואיכותי והחלטתם כי שם אתם בונים את הנכס שעליו חלמתם, כאן מתחיל תהליך בניה עצמית. אולי תהליך נטילת המשכנתא יהיה קל יותר כאשר מדובר בבניה עצמית, אך תהליך התכנון והבניה עצמו לא יהיה פשוט אבל אכן שווה את החיסכון הכלכלי התוצאה הסופית.

כאשר אתם רוכשים בית מוכן, רוב כאב הראש כבר נמצא מאחוריכם, בתהליך בניה עצמית אתם צריכים לדאוג להכל מאפס (שירותי קבלן, בעלי מקצוע שונים, השגת אישורים ועוד). עליכם להתחיל בתהליך התכנון הכספי,  כבר לפני שאתם ניגשים לבנקים השונים עבור משכנתא. הדרך הטובה ביותר היא להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות, כך תוכלו להיות בטוחים בהחלטה אשר תעשו בנוגע לנטילת המשכנתא.

משכנתא לבניה עצמית ולנכס קיים – מה ההבדל?

כאשר אתם רוכשים דירה קיימת ומוכנה למעבר, האחריות על הכניסה אליה בזמן שקבעתם תהיה מול מוכר הדירה או הקבלן. לעומת זאת, בתהליך של בניה עצמית, האחריות היא עליכם ותהליך הבנייה יכול לקחת כמה שנים טובות ולא תמיד תוכלו לדעת בוודאות גם מתי התהליך יסתיים. בנוסף לכך, יש עוד כמה הבדלים חשובים שכדאי שתכירו:

• מחיר הקרקע – במידה ואין לכם הון עצמי אשר מאפשר לכם רכישה של שטח הבנייה, כנראה שתצטרכו כבר בשלב הזה לקחת משכנתא עבור הקרקע. בשלב הראשוני, לא תצטרכו להביא אישורים ותוכניות בנייה עבור המשכנתא, אך גם אל תצפו לאחוזי מימון גבוהים של 75% כמו ברכישת נכס קיים. כאשר מדובר ברכישת קרקע, הסיכון יהיה גבוה יותר עבור הבנק מכיוון שבמקרה בו לא תצליחו להחזיר את ההלוואה, הבנק יצטרך למכור את הקרקע. זהו תהליך קשה הרבה יותר ממכירת נכס קיים.

• עלות הבנייה – על מנת להמשיך בתהליך הבנייה, בשלב הזה תצטרכו כבר להגיש לבנק את כל האישורים והתוכניות עבור בנייה עצמית לשם קבלת משכנתא נוספת. אם אין ברשותכם אישורים מהרשות המקומית, הסכם עם קבלן, מפקח בנייה ושאר אנשי המקצוע הרלוונטים. כמובן שבעת רכישת נכס קיים אין שום צורך באישורים אלו, מכיוון שהבית כבר עומד מוכן.

• אחוזי מימון – על פי מגבלות בנק ישראל, הבנקים אכן מורשים להעניק לכם משכנתא במימון של עד 75% עבור רכישת דירה ראשונה ועבור רכישת קרקע לבנייה, אך רוב הבנקים לא יקחו את הסיכון הז כאשר מדובר בבנייה עצמית. בסוף זה רק לטובתכם, הבנק בעצם מעניק לכם ריזיקה להמשך במידה ותצטרכו הלוואה נוספת, כך שתוכלו לקבל לדוגמא 60% מימון בשלב הראשוני ובמידה ותחרגו מתקציב הבניה שהצבתם, תוכלו לקבל מהבנק מימון נוסף של 10%-15%, כך הבנק יכול להיות גם בטוח במתן המשכנתא עבור הבנייה.
• שחרור המשכנתא בשלבים – כאשר אתם רוכשים נכס קיים ונוטלים משכנתא, ברוב הפעמים אלא אם כן נקבע אחרת מראש מול הגוף המלווה, תקבלו את כל הכסף בפעם אחת. ברכישת קרקע עבור בנייה זה לא עובד כך, אתם תקבלו את הכסף בפעימות, זאת מכיוון שתהליך הבנייה פרוס לאורך זמן וגם הוא עובד על פי שלבים. הבנק דואג שתקבלו את הכסף על פי השלבים בהם אתם גם צריכים אותו על ידי שמאי מקרקעין מטעם הבנק.
• תמהיל משכנתא משתנה – לעומת נטילת משכנתא עבור נכס קיים, בה אתם מקבלים תמהיל משכנתא אחד, בעת נטילת משכנתא עבור בניה עצמית תצטרכו לבחור בכמה מסלולים בגלל הפעימות שבהן תקבלו את הכסף. תחילה תוכלו לקבל את הכסף בריבית קבועה, אך לאחר מכן תצטרכו לבחור במסלולים צמודים לריבית משתנה.